공시가격 기준으로 신고했는데 왜 세금이 더 나오죠?

최근 아파트 증여를 준비하는 사람들 사이에서 정말 많이 나오는 이야기입니다.

특히 이번 법원 판결은 증여세 신고 방식에 꽤 큰 영향을 줄 수 있다는 점에서 관심이 커지고 있습니다.

증여세 신고의 새로운 기준

예전에는 보통 증여일 전후 6개월 안의 거래 가격을 중심으로 증여세를 계산하는 경우가 많았습니다.

최근 법원은 무려 증여일 1년 5개월 전에 거래된 같은 단지 아파트 가격도 ‘시가’로 인정할 수 있다고 판단했습니다.

즉 “옛날 거래니까 괜찮겠지”가 더 이상 통하지 않을 수 있다는 의미입니다.

실제 사례로 본 증여세 문제

A씨는 배우자로부터 서울 성동구 아파트를 증여받았습니다.

당시 공시가격은 약 11억 원 수준이었습니다. 그래서 A씨는 해당 금액 기준으로 증여세 신고를 진행했고, 약 4,720만 원 정도를 납부했습니다.

문제는 이후였습니다. 세무서가 증여일 기준 약 17개월 전에 거래된 같은 단지 유사 아파트 매매가를 찾아낸 겁니다.

그 가격은 무려 14억 5천만 원이었습니다. 결국 세무당국은 이 거래가격을 시가로 인정했고, 추가 증여세 2,280만 원이 부과됐습니다.

시가 우선 원칙의 중요성

상속·증여세에서는 단순 공시가격보다 실제 거래가격을 더 우선적으로 봅니다. 즉 증여세 계산 시 가장 중요한 건 “실제 시장에서 얼마에 거래됐는가”입니다.

법원은 이번 판결에서 “증여일 전 2년 이내 거래라면 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정 가능하다”고 판단했습니다.

부모 자식 간 증여 시 주의사항

최근 부모 자식 증여세 관련 문의가 정말 많습니다. 특히 자녀 증여세 면제한도만 믿고 공시가격 기준으로 신고했다가 나중에 문제가 생기는 경우가 있습니다.

예를 들어 자녀에게 아파트를 증여할 때 “공시가격이 낮으니까 세금 부담도 적겠지”라고 생각하는 분들이 많습니다.

하지만 세무서는 실제 거래 사례를 더 중요하게 볼 수 있습니다. 특히 같은 단지, 비슷한 평형, 유사 층수 거래가 있다면 시가 판단 근거로 활용될 가능성이 높습니다.

증여세 신고 전 확인해야 할 사항

이제 증여세 신고방법도 훨씬 보수적으로 접근해야 합니다. 특히 아래 항목은 꼭 체크하는 게 좋습니다.

• 최근 2년간 유사 거래 사례
• 같은 단지 동일 평형 거래 여부
• 국토부 실거래가 공개 자료
• 재산평가심의 가능성

이 부분을 놓치면 나중에 추가 세금뿐 아니라 가산세까지 붙을 수 있습니다.

결국 중요한 건 보수적 신고

많은 사람들이 증여세 세율이나 증여세 면제한도만 먼저 찾아봅니다. 물론 중요합니다. 하지만 실제 세금 차이를 만드는 건 ‘얼마를 시가로 보느냐’인 경우가 많습니다.

특히 아파트 증여는 단순 공시가격 신고만 믿기보다, 최소 2년 정도 유사 거래 이력을 먼저 체크하는 게 안전합니다.

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